建物の明け渡し請求
建物の明渡請求について、基本的には、自分に土地や建物の所有権があり、相手方が建物を占有していれば、所有権に基づく妨害排除請求または返還請求として、建物の明渡請求をすることができます。もっとも、相手方の占有を正当化するような事由がある場合は、所有権に基づく返還請求が認められないことになります。そして、占有を正当化するような事由の一つとして、賃貸借契約に基づいて占有しているということがあります。したがって、賃貸借契約を占有者と締結している場合で、何らかの事情で明渡請求をしたい場合は、まず、賃貸借契約関係を解消する必要があります。
賃貸借契約については、民法601条以下に規定があります。しかし、賃貸借契約の中でも、土地や建物を目的とする不動産賃貸借契約については、その不動産は継続的に生活するなどの基盤であり、それが保護されなければ、安定した生活や経済活動を営めなくなる危険があるため、十分な存続期間と賃貸借契約の更新拒絶の制限などが、借地借家法という法律で定められています。このように、不動産賃貸借契約においては、賃借人の地位の保護が図られているため、賃貸借契約関係を終了させるには注意が必要です。
例えば、不動産賃貸借に限らず、一般的に契約期間中に賃貸借契約を終了させる方法としては、契約の解除(民法540条以下)をすることが考えられます。もっとも、契約の解除をする場合、相手方に債務不履行があることが必要であるだけでなく、賃貸借契約については、信頼関係破壊の法理と呼ばれるものがあり、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であることから、信頼関係を破壊するような事情がないと、単に債務不履行があるだけでは解除ができないとされます。
次に、契約期間が満了すれば、不動産賃貸借契約は終了しますが、前述のように、不動産賃貸借については、借地借家法で、特に、建物を目的とする場合、いわば自動的に契約の更新が認められています(借地借家法26条参照)。そして、建物賃貸人が更新を拒絶するには、正当の事由がなければ認められません(借地借家法28条)。更新後は、期間の定めがないものとされます(借地借家法26条1項ただし書き)。そして、期間の定めがない場合は、いつでも解約の申し入れができますが(民法617条1項前段)、建物賃貸借契約の場合には、解約にも正当の事由が必要とされます(借地借家法28条)。
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- 司法書士
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伊東 光
(いとう ひかり)
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- 所属団体
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◆所属団体
神奈川県司法書士会(第2356号)
簡裁訴訟代理等関係業務認定会員(第1101010号)
神奈川県司法書士協同組合員
一般社団法人神奈川県公共嘱託登記司法書士協会会員
公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート神奈川県支部会員
法テラス神奈川契約司法書士
東京青年司法書士協議会会員
神奈川青年司法書士協議会会員
◆執筆
「市民と法」民事法研究会(2014年12月No.90)
「月刊登記情報」きんざい(2016年3月652号)
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- 所属
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神奈川県立鶴見高等学校卒業
山形大学工学部卒業
宅地建物取引主任者試験合格
司法書士試験合格
簡裁訴訟代理等関係業務認定試験合格
司法書士事務所を開業
司法書士資格取得当時は、借金問題が大きな社会問題となっており、困っている方を助けたいという一心で債務整理を数多く取り扱う大手司法書士事務所に勤務し、様々な経験を積む。
東日本大震災後は復興支援にも従事。岩手県釜石市に移住し、市の職員として4年間勤める。主に複雑な登記や相続を取り扱い、震災後三陸沿岸地域で初となる用地買収のスキームを確立。
現在は地元横浜に戻り、伊東光司法書士事務所を開業。地域の皆様のお悩みに応え続けている。
事務所概要
事務所名 | 伊東光司法書士事務所 |
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所属 | 神奈川県司法書士会 |
司法書士 | 伊東 光(いとう ひかり) |
所在地 | 〒222-0036 神奈川県横浜市港北区小机町1223-3 参番館108号室 |
電話番号 | 045-534-3331 |
対応時間 | 平日 9:00~18:00(事前予約で時間外対応可能) |
定休日 | 土・日・祝(事前予約で土・日・祝日も対応可能) |
アクセス |
JR横浜線 小机駅 徒歩15分 横浜市営バス 長導寺前 徒歩8分 泉谷寺前 徒歩10分 駐車場あり(ご予約ください) ※コインパーキングなどもございます。 |