土地建物の売買契約トラブル / 伊東光司法書士事務所

土地建物の売買契約トラブルにも様々なものがありますが、その中でも特に問題となるものの一つとして、土地建物を目的物として売買契約を締結したが、その目的物が、自分の思っていた品質をそなえていなかったなどの事情が考えられます。この問題は、従来は瑕疵担保責任として論じられていたものですが、平成29年に民法が改正されたことにより、令和2年4月1日から施工される新民法のもとでは、契約不適合責任という問題になりました。これらの違いはたくさんありますが、代表的な違いとしては、従来の瑕疵担保責任では、目的物に瑕疵があっても、その物を目的物として特定した以上、その物を引き渡せば債務の履行は完了し、債務不履行とはならないとする法定責任説が前提にあるとされていたのに対し、新民法では、売買代金に見合う程度の品質・性能を備えた物を給付する債務を負い、目的物に欠陥などがあった場合、債務不履行責任が生じるとする契約責任説が取られたという点や、従来の瑕疵担保責任では、欠陥が「隠れた」ものであることが必要であったのに対し、新民法の契約不適合責任ではそのような要件はない点などがあります。

この違いにより、新民法562条以下の契約不適合責任は、あくまでも債務不履行の一種となるので、品質などが契約の内容になっており、債務の内容となっていたかどうかという点が重視されます。したがって、単に自分が目的物にある程度の品質等があることを想定しているだけでは足りず、契約内容となっているといえるために、相手方と合意がされていることが重要であるとされます。もっとも、契約の条項として明示的に書かれていなくても、売買代金の金額などから契約内容を解釈して読み取ることのできるものであれば、契約内容になっているということになり、その品質等をそなえていない給付は、契約不適合責任を発生させます。契約不適合責任の具体的な内容としては、目的物の修補などを内容とする追完請求権(新民法562条1項本文)、追完を相当の期間を定めて催告したにもかかわらず、その期間内に履行の追完がない場合の、不適合の程度に応じた代金減額請求言(新民法563条1項)があり、買主はこれらの権利を行使することができます。

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