入居後の賃料値上げ・値下げ交渉について / 伊東光司法書士事務所

賃貸借契約における、賃料の減額等については、まず、民法611条1項に規定があり、これは、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用および収益をすることができなくなった場合において、それが、賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用および収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」というものです。要件が、賃借人の責めに帰することのできない事由による目的物の一部の滅失などというように、厳格なものである代わりに、これを満たした場合は、契約の一部を解除するのと同様に、賃借人側からの意思表示のみで足り、賃貸人との合意は不要となります。

また、土地や建物という不動産を目的とする賃貸借契約については、民法の特別法として、借地借家法という法律があります。そして、借地借家法の32条には、建物の借賃増減請求権の規定があります。これは、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済的事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件に関わらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」というものです。ここでは、先ほどの民法611条1項とは異なり、土地若しくは建物に対する租税の負担の増減などにより、建物の借賃の額の増減を請求することができるとされています。この規定による請求も、先ほどの民法611条1項と同様に、いわゆる形成権であり、したがって、増減請求の意思表示が相手方に到達すれば、それによって同条所定の事由のある限り、以後賃料は相当額において増減したものとなります(最判昭32・9・3民集11・9・1467)。なお、借地借家法32条2項及び3項により、建物の借賃の増額や減額について、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額や減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことで足り、または支払いを請求することができます。

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